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【明报专讯】本港房地产信托基金(REITs)将再添一新成员。由顺丰控股(深:002352)分拆的顺丰房地产投资信托(下简称顺丰房托)即将于本港招股,市场最新新闻指团体将集资约莫3亿美元,折合约为23.4亿港元。作为本港首家专注于物流房产事业的房托,虽具备稳固的租金收入,但团体规模及物业增值空间有限,未来收益增进,或要视乎母公司会否再注入资产,或透过收购合并扩大物业规模。

撰文 卢嘉伟

顺丰房托旗下物业有三项,划分位于香港、佛山及安徽省芜湖市,主要为货仓及货物分拨中央。团体治理层早前示意,分拆房托上市,主要是希望将现时团体的资产逐步削减,套取现金。由于对物流公司来说,主要的不是资产,而是科技。

住手今年3月尾,三项物业的可出租总面积约为30.76万平方米,估值靠近61亿元。在最后现实可行日期,物业的平均出租率约为95.3%。约90.9%的租户(按可出租面积盘算)来自物盛行业,其余租户包罗来自药品、科技及其他行业的租户。三地物业当中,香港物业为团体孝顺近九成的租金收入,反映团体租金收入相当依赖香港物业这部门(见附表)。

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港物业孝顺九成租金收入

值得注意的是,物业合共有33名租户,住手2020年12月31日止年度,顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%,即「街客」租户占租金收入比重仅约20%。为保障母公司及顺丰房托双方股东利益,两者日后签署租约仍会按市场价钱调整租金,而招股书透露,除租金以市场租金方案厘定,现在顺丰关连租户有权选择凭证大致相同条款续约,租期不跨越5年。也是说未来纵然谈及新租约,治理人较难于新租约加设分外增值服务,以达至增添租金收入。至于第三方租户,据往绩纪录,租约限期通常介乎1年至5年之间。

房地产信托基金,就是以收租作为收入,租金减去营运治理支出后,要把至少九成作为股息分发给投资者,以是股息利益率都颇高,而且相对稳固,亦是房托的一大卖点,故相对盈利,房托的物业收入净额更为主要,事关前者或受个体非现金项目,如投资物业公允值影响,后者则更能反映一家房托的可派发现金能力。

以去年为例,顺丰房托盈利由于受到投资公允值录得5384万元损失,加上融资成本增添,令整年盈利2688万元,按年大跌84.6%,但若撇除投资公允值更改后的运营溢利,则按年增4.5%;而同期,团体物业收入净额,即租金收入扣除物业运营开支,则有2.16亿元,按年升4.29%,增进平稳。

若壮大规模或需并购母企注资

从上文可见,岂论是未来租金收益增进、产业规模,现阶段的顺丰房托能给予投资者的是「稳固」而非「惊喜」。正如物管行业,要为股东带来较高的收益增进预期,未来团体或需透过并购,或从母公司购入资产,以壮大资产规模提高租金收入,增添可分配现金及单元持有人回报。

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